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    勇士vs凯尔特人直播 www.clerox.net “虚胖”的旭辉有点烦

    发布日期:2019-07-10浏览次数:51

    文丨岛主

    被业界称为“合作王”的旭辉,最近有点烦。

    先前刚刚千辛万苦的“跨进生存的大门”——迈进千亿门槛,却被人戏称为“单脚踏进千亿俱乐部,身子还在外面”,“注水、虚胖”的指责声不绝于耳,而从2018年开始发力单独拿地,想甩掉“虚胖”的帽子,却又被传言中的“监管”盯上了!

    里外不是人,恐怕是旭辉高层此时内心的最真实写照。

    01

    传言被“监管”盯上

    在地产界,被监管机构盯上,可是天大的事!为啥?地产一靠拿地,二靠融资。不听话,地拿不了,还融不资,那不就死翘翘了吗?

    这条旭辉被“监管”盯上的传言来源于21世纪经济报道5月31日的报道:

    尽管旭辉官方回应称,没有收到类似的通知。但据澎湃新闻报道,“旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,何时重启,仍待集团通知”的澎湃新闻报道。在时间点上的巧合,很难让人相信,这份传言仅仅是江湖传言。

    02

    成也“合作”,毁也“合作”

    旭辉的烦恼还不仅仅于此。

    外界对于旭辉最大的指责来自于其权益占比太低。旭辉从百亿冲向的千亿的每一步,始终有一种尴尬相伴。无论在哪一家的房企榜单上,旭辉的权益销售金额排名都与其流量销售金额排名极不相称?;痪浠八?,外界认为,旭辉这是在打肿脸充胖子。

    这种指责有数据支撑。对比2014-2018年的数据,旭辉实现的合同销售金额分别为212亿元、302亿元、530亿元、1040亿元、1625亿元,权益销售金额分别为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元、861亿元。其中,权益销售金额占合同销售金额的比重分别为77.36%、66.56%、55.09%、52.88%,52.98%,2014-2018五年间,旭辉的权益占比呈逐年下下降趋势。

    2019上半年旭辉流量销售金额876亿,排名14

    2019上半年旭辉权益销售金额482亿,排名21

    即便是到了2019年,这种情况也并没有多大改观。在克而瑞2019上半年中国房企销售榜单上,旭辉的流量销售金额是876亿,排名14,而其权益销售金额482亿,排名则是21,销售权益占比为55% 。打肿脸充胖子的指责似乎是实硾了。

    对此,旭辉集团董事长林中的解释是,旭辉的权益比例选择是适应市场波动的一种企业“策略”?!昂献鞫杂谛窕远浴笥诒住?,市场风险大的时候,我们希望权益低一点,市场风险小的时候,我们希望权益大一点。但未来整体权益占比维持在60%以上?!?

    这种解释符合林中对于中国房企发展道路的判断。他曾经预言,一家房企在实现6000亿元销售规模之前,其增长速度基本不会停滞不前。因此,规模依旧是旭辉追求的目标。在旭辉的“第二个五年规划”中,林中代表旭辉提出了未来几年的奋斗目标:2017年-2021年,旭辉要达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”,年复合增长率达到40%,进入房企TOP8,跻身第一方阵。

    企业规模的扩大来自于两个方面,一个是外延的扩大,一个是内涵的增长。旭辉显然也是想两条腿走路。一方面加快拿地的速度,支撑企业规模的快速扩大,另一方面提高旭辉单独拿地和开发的占比,从而加快企业内涵式的增长。

    从2017年开始,旭辉明显加快了对于规模的冲刺,这一年,旭辉首次冲进千亿俱乐部。体现在拿地方面,2017年,旭辉以2352亿的新增土地货值排名第11,2018年,旭辉以2600.9亿排名第10,2019一季度,旭辉新增货值为461.7亿位列第10,1-4月份,以981亿超过恒大的884.6,位列第6,1-5月份,以1030.2亿元,排名紧追中国恒大,位列第8,1-6月份,新增货值仍然是1030.2亿,排名下滑至第14,这意味着,旭辉6月份新增土地货值为0??耢哪玫囟鞲氯欢?。尽管旭辉对于媒体报道的被点名一说含糊其辞,但其在市场上的表现,实际上是给予了回应。

    旭辉今年前4个月拿地一举超过恒大,排名第6

    对于旭辉的合作拿地模式,有评论者称,“合作模式一直是旭辉控股规模发展的特色之一,一方面,与其他房企展开合作,借力其资源、优势等,有利于旭辉控股更好地获取土储和快速进入新的城市;另一方面,合作开发也有利于减轻资金压力、撬动杠杆,最终从根本上促进旭辉控股规??焖偬嵘?/p>

    称赞者有之,称其“生态圈”玩得贼溜,质疑者有之,称其“注水”,“单脚踏进千亿俱乐部,身子还在外面”,“为别人打工”,“用合作撑大规?!?,甚至还有“以股代债”的暗箱操作的质疑。

    不管旭辉高层内心认不认同外界对于其“虚胖”的指责,旭辉确实已经用行动在改变人们的这一印象。2018年下半年开始,旭辉加大了独力拿地开发的力度。2019年1-5月公司新增土地权益占比已经达到83%,2019年前两个月,旭辉还先后在苏州、天津等地获取多幅优质土地资源,平均权益比更高达90%。

    03

    “三好生”的两难选择

    今年51岁的林中,是一个地产有缘人。1992年,这位厦大毕业的高材生开始创业,开了一家地产中介,期间在自己买房的过程中,亲身感受到了房地产行业的“钱景”,于是,仅仅创业两年的他,就直接变身开发商,杀入地产界,名字叫“永升旭日”。在厦门乃至全省慢慢做出名气的林中,已经越来越不满足于在当地做个地头蛇,他明白“水大鱼大”的道理,2000年杀入魔都,从此在更大的舞台上开始了他的新事业,公司也改名叫做旭辉。2012年,旭辉控投在香港上市,目前市值400多亿。距离其市值千亿的目标还有不少距离。

    在强调冲规模的同时,在不同场合,林中也反复强调,旭辉有一个任何时候都不动的“铁三角”:高增长、高利润和低负债?!靶窕圆幌胱觥粕?,而是要做‘三好生’”。虽然难,但必须做。

    2017-2018年,公司的经营驶入快车道。公司的规模也快速扩张,从2012年到2017年,旭辉销售规模扩大了十倍,从百亿到破千亿仅仅用了6年的时间。销售规模5年间扩大了10倍。

    然而,高增长并没有同步带来高利润和低负债,盈利能力反而有下滑的趋势。公司解释称,是快速拿地带来的周转率的下降。同时,除了高增长外,利润在走低,负债却在走高的事实,也与其一直强调的“铁三角”纪律发生了背离。

    在利润上,旭辉2018年营收为423.68亿,同比增长33%,其毛利润为106.13亿,同比增长23%,然而,对比同体量房企的33%的平均毛利率来说,旭辉也并没有竞争优势。

    2018年末旭辉的负债率达到79%,远高于其在采访中所说将旭辉的负债率控制在75%以下。而且,在2018年之前,旭辉的现金流一直为正值,2017年为17亿,但是到了2018年末其现金流却降到了-6.6995亿。

    在负债率、现金流和毛利率上不占竞争优势的前提下,旭辉除了将希望寄托在加大规模的扩张以增大总利润之外,似乎也并没有太多的办法。

    然而,在负债率持续升高的前提下,又遇到融资难题?!叭蒙毙窕悦媪僮帕侥蜒≡?。要解决“虚胖”,就要提升单独拿地的比例,就需要资金支持,要提升总利润,也要依赖扩大规模,然而,就在刚刚甩开膀子准备大幅拿地的时候,却不得不放缓拿地的步伐。

    双重困局下,林中如何带领旭辉破局?在未来的两年多的时间内,能否实现3000亿规模、进入房企前八的梦想?我们将拭目以待。

      

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