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    勇士vs凯尔特人直播 www.clerox.net 巨震!一个4500亿市场的归零

    发布日期:2019-07-09浏览次数:92

    厂长的话:原本以为寒冬已过,喘过口气的信托能重整旗鼓,收拾旧山河。。。谁知半载刚过,监管的一击重拳又让人“重温旧梦”,把刚探出头的地产信托给按在了土里?!跋钭杞?,意在沛公”,监管约谈信托,实则却是“敲山震虎”之策,这么看来,下半年的地产相关资产,恐怕又要勒紧着裤腰带,惶惶度日了。



    必杀令!地产信托被“叫?!?/p>


    前几天,信托界出了一个重磅新闻:由于“近期部分地产信托增速过快,增量过大”,银保监会约了10家信托“喝茶”,要求这些信托“增强大局意识、严格落实房住不炒,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求?!?/p>




    消息一出,如一声惊雷,搅醒无数春梦。

    厂长看了下,这10家上榜信托分别为中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托及国通信托。。。这些信托公司的共性非常明显,都是在上半年极力折腾楼市的主,此次不幸被上头点名,正是监管大佬借题发挥,“杀鸡儆猴”的上好靶子。

    当然,喝茶归喝茶,如果只是例常敲打,低调行事便是。。。然而此次监管的姿态却是非比寻常,根据澎湃新闻报道,它有明确的“任务”下拨,连具体指标都帮你考虑好了。

    具体来讲,有这么四大类:

    1、今年房地产的信托规模,不能超过6月末的规模,已备案的就算了,未备案的项目一律叫停;

    2、符合“432”的通道业务,全部暂停;

    3、地产公司并购类也要全部暂停;

    4、旧城改造项目不受影响。

    总而言之,其核心思想就是“三停一放”,内容较多,厂长给大家逐条分析下。

    第一条,信息最明晰,说的是下半年的地产信托将被完全一刀切,开放商的信托融资渠道将直接“断粮”!

    第二条,这个所谓的“432”需要科普下,说的是“四”证齐全、“30%”自有资金、拥有“二级”以上开发资质的业务,此类项目相对优质些,但这次也不能幸免。

    第三条,明确了地产公司的并购也属于房地产项目,也要一并暂停。

    第四条,这条内容属于“特赦”,毕竟“旧改项目”方兴未艾,前不久刚出的新招自然要网开一面。




    信托雷潮又将四起?



    从表面上看,这次的刹车踩得有点急,但其实相关的“预兆”和“提示”,早已有之。

    就拿最近的“新城董事长猥亵女童”一案说事吧,此次舆论反应可谓空前,相关层面的“放任”作态明显,可以稍稍一窥上头对地产态度的微妙变化。

    而相比之下,今年5月中旬“23号文”的出台,更是一击火花四射的实锤。监管方早已重申了房地产过热及严打击的意向。。。尤其是敲打了地产信托为首的融资端。当然,信托这帮“地方武装”,听曲识意的本事也是了得,其近期的募集规模对比一季度已然有所收敛,不过总体上仍然处于相对高位。




    根据公开数据显示,截至今年上半年,投向房地产的信托产品共计有2954款,募集规模超过4500亿,占到整体发行总数的近四成。从上图中也能看出,地产信托的容量一直雄居五大信托榜首。。。实际上它不但最能吸金,其平均7.89%的年化收益也是业内的“天花板数字”。

    说来也好笑,在一年之前,信托行业还处在刚兑神话破灭的“末路黄昏”,产品逾期的、爆雷的案例不胜枚举。

    在此之中,由于房企现金流容易吃紧,急需产品融资,使得地产信托的需求最大,收益最高;可在另一层面,地产所受到的政策压力也是空前的,地产信托的违约乃至爆雷也频频发生。像近年来的中泰、渤海、海航再到自爆百亿违约的安信,背后都有地产融资去而不还的现象。

    此次“旧事重提”,一方面是在重申房住不炒的中心思想,另一方面,其实也是在提前防范相关风险的“故态复萌”。

    那么,对于我们投资者来说,未来的地产信托会如何变化,有那些风险需要注意的呢?

    首先,对于地产信托来讲,问题的症结不在于城市,而在于房企。

    从融资房企来讲,这次受灾最重的还是那些中小房企,尤其是那些不能发债的,较为依赖信托渠道的开发商,大家选产品时要留意好融资方及担保方的实力背景,比如总资产、净资产、负债率、对外担保余额等等。一般来讲,净资产规模大的、三年营收递增的、资产负债率控制在70%以下的为优选。。。总之就是要以排名靠前的头部房企为主。

    另外提醒大家一点,头部房企虽有余粮,但大环境圈子小了,融资成本也少了,规模与收益双缩在所难免,短期之内地产信托的收益可能就没现在那么高了。

    而在具体产品上,旨在前期“拿地”的股权类信托收益较高但风险也大;商业地产类的要关注项目本身的经营情况、入住率出租率等;种类上越容易“换手”的越好,刚需房要优于改善型优于别墅;模式上警惕那些“多期信托项目”,这些产品往往会有“借新还旧”的套路,这次融资端给你一刀切了,新的钱借不到,旧的钱还不上,势必会酿成资金链中断乃至产品爆雷的风险。

    不管怎么说吧,在房住不炒反复重申的论调环境下,地产类信托的未来恐怕动荡不少。。??悸堑秸呋肪车亩啾?,对于不够了解、信息披露不够的产品,一般投资者还是敬而远之的好。


    楼市会怎么走?


    不得不说,信托地产的“这一刀”,看似砍在了信托的身上,其实也扎在了“楼市”的心窝里。

    一方面,地产信托是房地产融资的一大金主,其未来断供,这资金链上的缺口是明摆着的。

    当然,国内的(大)房企一向神通广大,没了信托输血并不意味弹尽粮绝,它们还可以借助于发债、信贷等其他融资渠道,甚至成本还会更低!但是,这则表面上整顿信托业的窗口指导,本质上还是指向“房地产过热”的。监管层此次敲山震虎,这其他的“榜外”机构自然会应以为戒,其对房企融资的态度将会慎之又慎。

    监管此举,受面最大的,自然要数近期炒作最火的二线城市。

    从“信托断粮”的角度来讲,为了保资金链,部分开放商估计会有意识地以低价推盘,甚至为了及时套现,不排除会出现“以次充好”、“低质保量”的现象。

    当然,楼市“千城千策”的说法还是算数的,不排除某些城市的部分楼盘会走出“独立行情”。。。比如说窗口指导里的第四条,就明确了此次监管的法外之地——“旧改”。

    说到这个旧改,厂长还要多讲几句,它是国务院在前不久推进的城镇老旧小区改造工作,其投资总量很大,达到了4万亿。


    不过这玩意和棚改相比,只能算是“加个电梯、喷点新漆”的小修小补,关键它没有棚改货币化安置这样的财政补贴力度,所以它对当地楼市的促进作用,整体效果相当之有限。

    具体来说,只有部分优质地段的老小区才会是旧改政策的受益者,北上广深自不必说,像太原、唐山、济南这样的二线城市,其主城区的老旧小区,未来的增值潜力也是可以期待的。

    但有一说一,政策变动,对楼市的影响还是偏短期的,中期要看土地,长期趋势依旧以人口为标杆。。。至于人会往哪去,自然要考虑到城市未来的资源变动及地理优势,也就是城市的可持续竞争力:




    对于吃瓜群众来讲,相关监管的三令五申,无非就是强调了房住不炒,打击房价虚高。至少在决策者们看来,楼市驱动的“水泥经济”,其边际效益日趋递减,对于风险的覆盖更是力不从心,已经到了“除之可惜,不除必成大患”的境地。

    不过话又说回来,中国的楼市是个比股市还要神奇的地方,很多事情并非是种瓜得瓜,种豆得豆的线性推导逻辑。就拿这次“地产信托暂?!彼凳掳?,这中小房企退场了,资源开始往大房企倾斜了,这不就是在重蹈香港楼市龙头垄断的覆辙吗?

    由此,厂长突发兴致,想和大家讨论一下:你觉得在“房住不炒”的政策论调下,中国的房价还会涨吗?

      

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